Rehabilitación de un apartamento con deficiencias estructurales

El edificio Frentemar, situado a orillas de la playa de La Fossa en pleno paseo marítimo de Calpe (Alicante), afronta los últimos días de su rehabilitación. En este número repasamos el antes y el después de la restauración integral de estos apartamentos, ahondamos en la crispación generada tras la inesperada y polémica orden de desalojo vecinal por parte del Ayuntamiento de Calpe ante el posible riesgo de derrumbe, analizamos el origen del debilitamiento de la estructura de la finca y recordamos cómo se produjeron los hechos hasta que la constructora actual se hizo cargo de la rehabilitación estructural del edificio.

Casi nadie podía sospechar que el verano de 2008 iba a quedarse sin disfrutar de sus vacaciones en estos apartamentos de Calpe. Y es que el 9 de julio de ese año tanto los vecinos como los comerciantes del edificio (tiendas de artículos de playa, restaurantes, etc.) se ‘desayunaron’ con un decreto del Ayuntamiento que, a través de la Concejalía de Urbanismo, obligaba a desocupar el edificio por un debilitamiento de los forjados ante un serio riesgo de derrumbe. Los rostros de los presentes pasaron de la preocupación a la indignación al ver cómo el sueño de sus vacaciones se convertía en una pesadilla.

DRAMA A TRES BANDAS
La mayor parte no sabía nada del deterioro del edificio, más allá de ser consciente de que se trataba de apartamentos antiguos. La Policía Local de Calpe y la Guardia Civil desalojaron aquel día un centenar de casas y comenzó el triple drama: por un lado, el de los propietarios, a quienes se les desinformaba al asegurarles, unas veces, que la vivienda se tendría que echar abajo para construir nuevos apartamentos y, otras, que se trataría de una reforma integral. En segundo lugar, el de los inquilinos, quienes ya habían reservado su quincena o mes de vacaciones allí; y, en tercer lugar, el de los comerciantes, quienes viven de la temporada estival y se les iba a privar de desarrollar su actividad.
Desde el Ayuntamiento aseguraban que el estudio se inició a instancias de la comunidad de vecinos, que el expediente sobre las condiciones del edificio se había abierto en abril y que el equipo de gobierno había advertido a la comunidad, aspecto con el que la mayoría de los vecinos no estaba de acuerdo. De hecho, algunos habían efectuado considerables desembolsos económicos en reformas en su vivienda poco tiempo antes del decreto, acción que no hubieran llevado a cabo de estar al corriente de las condiciones del edificio.

La sorpresa de éstos fue mayúscula cuando comprobaron que el Ayuntamiento sí permitía, finalmente, que los restaurantes, tiendas e inmobiliarias de la planta baja y demás establecimientos, realizaran sus gestiones entre puntales. El colectivo vecinal habló de la doble vara de medir del decreto y comprobó atónito, mientras hacía las maletas, cómo los locales atendían a los clientes sin temor al citado riesgo de derrumbe.
El Ayuntamiento resaltó que se trataba de proteger a los vecinos, de velar por su seguridad ante problemas de cimentación y debilitamiento de forjados y, de hecho, la orden venía avalada por los informes del arquitecto Alberto Mengual y el aparejador Pepe González, aspecto que vuelve a destacar González al recordar la medida municipal. “Los forjados de este edificio tenían claras deficiencias que podían afectar a la seguridad del inmueble y, precisamente por ello, se tomó esta determinación por parte de Urbanismo”, resalta el aparejador.

UNA NUEVA SOLUCIÓN
El impresionante caos generado por el decreto municipal – que llevó al colectivo vecinal a crear en internet un foro de afectados por el desalojo (http://desalojocalpe.foroactivo.net)-, las suspicacias, las constantes derramas para los estudios iniciales –en los que se analizó si el edificio tenía aluminosis con resultado negativo-, así como el fuego cruzado de acusaciones veladas animaron a la comunidad de vecinos a solicitar una segunda opinión.Así pues, contrataron los servicios del arquitecto ilicitano Vicente Mojica Galindo –proyectista de la reforma actual que corre a cargo de Eurolosa-, quien contradecía el informe anterior de los técnicos municipales y, según detalla Alejandro Sanmartín, jefe del departamento técnico de la constructura, expone que “la solución consiste en efectuar un exhaustivo apuntalamiento en zonas focalizadas del edificio y llevar a cabo una rehabilitación estructural”, indica.
El estudio de Mojica dejaba claro que el edificio tenía particularidades que también habría que considera más adelante tales como la falta de rigidez existente en los nudos de unión de las vigas metálicas y los pilares de hormigón armado de los pórticos, la falta de rigidez también en los forjados apoyados en las vigas metálicas, la inexistencia de vigas de atado entre los elementos que conforman la cimentación o la zona sísmica en la que se encuentra ubicado el bloque de apartamentos.

ACTUACIONES NECESARIAS
Mojica aseguró la necesidad de realizar una reparación y refuerzo de la mayoría de los pilares que arrancan de la cimentación y reparar algunos de los del resto de plantas para asegurar su estabilidad a corto y largo plazo. Asimismo, certificó que las dimensiones de las vigas del edificio eran aceptables y que tan sólo habría que llevar a cabo reparaciones concretas por corrosión de armaduras. Consideró necesarias las actuaciones encaminadas a estabilizar el deterioro existente en las viguetas que conforman los forjados y también a reforzar viguetas o consolidar paños de forjados en otros casos.
En este sentido, tal y como destaca Sanmartín, la otra opción, la de derruir el edificio para construir nuevos apartamentos, “aunque resultaba más barata, hubiese supuesto reducir el número de viviendas -con el consiguiente perjuicio para los afectados que se quedaran sin casa-, para poder cumplir la actual Ley de Costas, que hace imposible levantar una nueva construcción en esa línea de playa”, explica el jefe del departamento técnico.

RESTAURACIÓN, PASO A PASO
La constructora emprendió la rehabilitación estructural de estos apartamentos con la premisa de dotar al edificio de una estabilidad estructural a muy largo plazo así como añadir un componente estético a la envolvente del edificio, como es el caso de las fachadas. Para ello, han instalado un aplacado de gres porcelánico de gran formato con el objeto de revalorizar una inversión necesaria, pero que, a su vez, dota a la finca de un valor añadido ubicándola dentro de su entorno y dándole un toque más actual.

Para llevar a cabo la mejor opción Eurolosa facilitó a la comunidad de vecinos un detallado informe con una propuesta estética para que, a través de las técnicas de realidad virtual, ésta pudiera decidir sobre el aspecto final del edificio. Todo ello está detallado en la tabla que adjuntamos en la siguiente página, aunque cabe tener en cuenta los presupuestos de ampliación de obra y la variación del IVA (que pasa al 8%).

DEL ORIGEN A LA ACTUALIDAD
El jefe del departamento técnnico de la obra echa la vista atrás y analiza el germen del problema estructural del edificio, que, según nos cuenta, se remonta a la construcción original de estos apartamentos a principios de los 60, que en origen iba a ser un hotel. Sanmartín resalta que cuando se construyó este edificio “hubo una de las fases en las que la obra se paralizó y en ese tiempo la estructura se quedó a la intemperie. Así, debido a agentes externos atmosféricos (humedades, sales marinas…) se ocasionaron deficiencias en la estructura de la finca y los forjados se resintieron”. Según indica en su momento “no se le prestó la debida atención y, tiempo después, la obra se retomó y se acabó de construir en 1975, pero ese mal ya estaba dentro y algo más de 30 años después los problemas volvieron a aparecer”, señala.
La rehabilitación estructural del edificio Frentemar -con Evaristo José Jiménez como director de ejecución y Vicente Mojica como proyectista, cumplió con su primera fase (el 50% de la obra) entre septiembre de 2009 y junio de 2010. Transcurrida la temporada estival del pasado año, los trabajos se retomaron en septiembre y Sanmartín asegura que “dentro de muy poco, en julio de este año, concluirá la segunda fase”.
Los trabajos en fachada y, sobre todo, en terrazas, se están demorando, pues algunos vecinos están solicitando modificaciones en la reforma de sus terrazas al no estar conformes con la rehabilitación de las mismas. Así, Sanmartín señala que “hemos tenido que restaurar todo el edificio, proyecto con un presupuesto total de unos 3 millones de euros”. Además del gasto destinado a estudios previos, los vecinos han ido aportando algo más de 5.000 euros cada seis meses en diferentes partidas presupuestarias, con lo que se calcula que cada propietario efectuará, finalmente, un dispendio de más de 42.000 euros.

Desde tureforma nos ponemos en contacto con el arquitecto técnico que hace las funciones de Jefe de Obra de la constructura Eurolosa, Ricardo Peligero, quien nos facilita interesante documentación gráfica de los trabajos realizados desde el comienzo. Peligero nos cuenta que la estructura del edificio es mixta, los pilares son todos de hormigón, las vigas son de hormigón y metálicas y tiene forjados con 3 tipos de viguetas (celosíta, violín y pretensadas de hormigón) así como bovedillas de dos tipos (cerámicas y hormigón) y que “dicho ‘poupurri’ es una muestra de los cambios de promotor (tres diferentes) y en consecuencia de utilización de materiales que ha padecido el edificio”. Peligero indica que el problema básico es el de la oxidación de las vigas de hierro y de las armaduras contenidas en el hormigón armado (pilares y vigas), manifestándose en la disgregación del hormigón de recubrimiento (estallido o ‘splitting’ del recubrimiento) de dichas armaduras por aumento del volumen consecuencia de dicha oxidación.

CORROSIÓN Y CARBONATACIÓN
La corrosión fue causada por la exposición a la humedad agravada por el ambiente salino del mar y la carbonatación del hormigón, lo quee, en combinación con el oxígeno, corroen las armaduras. “En alguna época de cambio de promotor debió de estar el edificio en su fase de estructura bastante tiempo parado y a merced de la lluvia”, señala.

(Más información, en el número 3 de la publicación ‘tureforma’).